涨价部分判赔买家的标本意义
2017-04-21 08:10:09
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涨价部分判赔买家的标本意义

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苏州一市民见自家房子大涨近90万元后果断反悔,买家将他告上法庭。日前,苏州市吴中区法院审结此案,判决卖家退还定金,并将涨价部分近90万赔给买家。(4月19日《扬子晚报》)

近年来,各地房价居高不下,尤其是大城市和二线城市房价不断高涨,使得房子成为很多家庭的最主要财产,也成为不少人的主要投资产品。

但是,在房地产市场尤其是在二手房市场,一旦房价涨幅过快,一些卖家往往就觉得吃了大亏,后悔卖房子,甚至不惜甘愿冒着违约的风险,宁可赔偿高额违约金也不愿意履行合同,按照合同规定如约卖房子。同样,一旦房价跌幅过高,一些买家也心理失衡,屡屡上演“退房”闹剧。买家、卖家的这种毁约行为,不仅践踏了市场经济应有的诚实守信原则和契约精神,而且严重扰乱了房地产市场秩序。

按照以往很多地方法院判决这类买卖房纠纷案例情况来看,基本上只是要求毁约的一方赔偿违约金。而违约金相比较房价上涨或下跌产生的涨价或亏损部分来说,不过九牛一毛。在平均房价数万元一平米的北上广等城市,不履行买卖房合同,违约金不过几万元,而上涨或下跌的价值高达几十万元。这意味着房地产交易中的违约成本太低,反过来其实就纵容和助长一些人的违约冲动,宁可付一点违约金,也要多赚点卖房款或少花钱买房款。

苏州这起司法判决,除了要求毁约的卖家向买家退还定金之外,还将涨价部分将近90万元直接判赔给买家。这意味着买家从毁约中得不到任何经济利益或好处,直接大大提高了买家的毁约成本。如此一来,就倒逼房地产交易双方不能轻易地从毁约中获利,也不能以获利为目的去毁约。这显然有利于房地产交易双方恪守起码的契约意识,认真履行买卖房合同,维护房地产市场秩序的稳定,避免过多的毁约的行为。

事实上《合同法》第一百一十三条明确规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从这个角度说,各地法院在审理房地产交易毁约案件时,应当多以这条法律规定为依据,以苏州这起住房涨价部分判赔买家案例为参考和标本,让违约者承担房价上涨或下跌的预期损失,不能让毁约者从中获利,逼得交易双方不得不依法履行合同,用司法捍卫市场经济的诚实守信原则和契约精神。

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